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Visura catastale cos'è e perchè è importante
La visura catastale è un documento ufficiale rilasciato dall’Ufficio Provinciale - Territorio dell’Agenzia delle entrate relativo ad un immobile (terreno o fabbricato) o ad una persona fisica o giuridica (azienda, società, ecc...). Se richiesta per un immobile o una persona le informazioni catastali presenti nel documento sono sostanzialmente differenti.
Indice dei contenuti
Visura catastale definizione
In realtà non esiste una definizione ufficiale di visura catastale e questo ci ha spinto, più per curiosità che necessità, a fare un piccolo sondaggio tra i professionisti di settore (geometri, architetti, ingegneri, ecc.) dal quale è emerso che per la quasi totalità di loro la visura catastale è una sorta di carta d'identità in quanto riporta una serie di informazioni molto specifiche dell'immobile per cui viene richiesta.
Sempre dal sondaggio è emerso invece che la visura catastale relativa ad una persona è fondamentalmente un elenco di beni immobili intestati a quella persona.
Significato di visura catastale
Per risalire al significato di visura catastale dobbiamo necessariamente scoprire l'etimologia delle parole che la compongono, ovvero visura e catastale.
La parola ‘’visura’’ deriva dal latino "visus" (significato: visto) participio passato del verbo vedere e quindi con l'intento di "prendere visione".
La parola ‘’catastale’’ origina da Catasto, anticamente detto anche Catastro, deriva dal greco (significato: registro), con l'obbiettivo quindi, fin dall'inizio, di inventariare sia beni (mobili che immobili) che i possessori degli stessi, con lo scopo di ripartire il carico fiscale.
In un passato non troppo lontano, prima della meccanizzazione del Catasto (approssimativamente iniziata negli anni 80), il significato di visura catastale si poteva riassumere con: "la visione gratuita di atti, con facoltà di prendere appunti ma non di ottenere certificati, che viene consentita dagli uffici catastali a ogni cittadino".
Visura catastale proprietà
La proprietà principale di una visura catastale è quella di non essere un documento probatorio, quindi senza nessuna valenza legale.
Di fatto il Catasto stesso, la cui finalità è puramente fiscale, è da considerarsi un ente non probatorio dato che non stabilisce la proprietà dei beni immobili che invece è affidata alla pubblicità immobiliare (ex conservatoria dei registri immobiliari), dove vengono trascritti gli atti il cui oggetto è la costituzione, modifica ed estinzione di diritti reali.
Per questi motivi la visura catastale non può essere utilizzata a dimostrazione della proprietà di un immobile, per la quale suggeriamo di utilizzare la visura ipotecaria.
Che cos'è la visura catastale
La visura catastale fornisce una panoramica completa su quelle che sono le informazioni fiscali e di consistenza, se richiesta per un immobile o un elenco dei beni immobili (fabbricati e terreni) intestati ad un soggetto, se richiesta per una persona.
È un documento fondamentale per chi intende acquistare o vendere un immobile, perché permette di effettuare tutte quelle verifiche necessarie per arrivare alla stipula di un atto di compravendita senza problematiche, per pagare le tasse, per la dichiarazione dei redditi, per la dichiarazione ISEE e per tutti gli altri casi.
In sintesi, la visura catastale è un documento indispensabile per ottenere informazioni fiscali e di consistenza di un immobile o per verificare i beni immobili intestati ad una persona.
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La visura catastale a cosa serve
La visura catastale è un documento indispensabile ai fini fiscali, notarili e contrattuali.
Ai fini fiscali viene utilizzato il valore relativo alla rendita catastale per determinare le tasse come IMU e TARI. Va ricordato che la rendita catastale è indispensabile anche per calcolare il valore catastale di un immobile da indicare in fase di compilazione dell'ISEE.
Ai fini notarili la visura catastale è richiesta per la redazione di un atto di compravendita di un immobile o di successioni ereditarie, donazioni o divisioni patrimoniali.
Ai fini contrattuali la visura catastale è richiesta per la stipula di un contratto di locazione o per richiedere un mutuo alla banca per l’acquisto di un immobile.
Non da ultimo va ricordato che a volte la visura catastale è necessaria anche per l'allaccio di alcune utenze domestiche in quanto alcuni moduli prevedono l'inserimento degli estremi catastali di un immobile.
Tipi di visure catastali
La prima distinzione di tipologia relativa alle visure catastali, come detto in introduzione, fa riferimento all’oggetto di analisi, ossia un immobile (terreno o fabbricato) o una persona (fisica o giuridica).
Per entrambi i casi, immobile o persona, esiste la possibilità di richiedere la variante storica, potendo scegliere di coprire l'intero periodo storico, ovvero a partire dalla data di meccanizzazione del catasto fino alla data in cui viene richiesto il documento o indicando una data specifica.
Quest'ultima opzione è ad esempio utilizzata nella visura catastale per ISEE dove viene richiesta la visura catastale alla data del 31 Dicembre di due anni antecedenti la richiesta (per l'anno 2023 la richiesta viene fatta al 31 Dicembre del 2021).
La seconda tipologia di distinzione è relativa alla possibilità di richiederla nel formato analitico o sintetico.
La visura catastale analitica utilizza un layout grafico moderno ed adottato con il passaggio alla piattaforma informatica SIT (Sistema Integrato Territorio - ossia la piattaforma che integra i dati di catasto, cartografia e anagrafe immobiliare) entrata a pieno regime a fine 2021.
Il nuovo layout supera lo schema tabellare e sintetico precedente.
Il risultato è un documento descrittivo, di facile comprensione dove l’esposizione delle informazioni è studiata per semplificare la lettura della visura, sia per i cittadini non addetti ai lavori, sia per i tecnici professionisti.
La nuova disposizione dei dati all’interno della visura, basata su una migliore strutturazione del testo, consente inoltre di fornire un maggior numero di informazioni rispetto al vecchio formato.
La visura catastale sintetica invece adotta un formato tabellare e sintetico di difficile comprensione per i non addetti ai lavori.
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