Anagrafe condominiale: come funziona?

Il registro anagrafe condominiale rientra tra gli obblighi dell’amministratore di un condominio. Ecco come si compila, cosa contiene e a cosa serve.

Tra i numerosi adempimenti che ricadono tra gli obblighi dell’amministratore di condominio rientra quella che viene chiamata anagrafe condominiale. Si tratta di un registro dei dati di tutti i condomini (proprietari ed affittuari) dell’edificio in questione. La sua esistenza è regolata dalla Legge 11 dicembre 2012 n. 220 recante “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici” e prevede che il registro di anagrafe condominiale sia sempre aggiornato e contenga tutti i dati necessari. 

Il punto di congiunzione tra questa legge e le norme sul diritto alla privacy fanno sì che questo particolare registro sia visibile solo dai condomini e dal relativo amministratore. In questo modo sia il controllo sulle proprietà dei singoli inquilini sia la protezione dei dati sensibili degli stessi sono protetti. L’accesso al registro condominiale è consentito anche al Comune in cui si trova l’edificio, per azioni di controllo delle dichiarazioni dei redditi e quindi la lotta all’evasione fiscale.

Come si compila il modello di anagrafe condominiale

Compilando l’apposita scheda per ogni unità immobiliare e per l’edificio intero, all’interno del registro condiminiale l’amministratore deve annotare: 

• le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento (ad esempio, in caso di locazione), comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio;
• i dati catastali di ciascuna unità immobiliare;
• i dati relativi alla sicurezza dell’edificio.

Ne consegue che ogni inquilino debba compilare il modello di anagrafe condominiale relativo alla propria unità immobiliare, anche tramite autocertificazione. Il dovere dei condomini è di avvisare di qualsiasi cambiamento nella proprietà di un immobile entro 60 giorni dall’avvenimento dello stesso. Nel caso in cui questo non avvenga, l’amministratore condominiale può rivolgersi al catasto online per ottenere i documenti di cui necessita. 

La compilazione corretta e repentina dell’anagrafe condominiale è importante per la sicurezza di tutti. Per l’amministratore si tratta di un obbligo che rientra tra le sue competenze in materia di burocrazia condominiale. Per gli inquilini dello stabile è una garanzia: il proprietario che ha venduto il proprio appartamento e produce la documentazione necessaria per annotare l’avvenuta vendita sull’anagrafe condominiale non può essere perseguibile per eventuali morosità o problemi di qualsiasi tipo avvenuti dopo il passaggio di proprietà. 

Chi può accedere al registro di anagrafe condominiale?

Secondo l’articolo 1129 comma 2 del Codice civile, l’amministratore di condominio ha il dovere di compilare la scheda di registro anagrafe condominiale, di tenere tale registro costantemente aggiornato, e di consentire l’accesso a ogni condomino. Infatti i condomini di uno stabile hanno diritto a visionare tutti i documenti riferibili al condominio, dai verbali delle assemblee alla documentazione di sicurezza fino all’anagrafe condominiale. L’amministratore non può opporsi alla visione di tali documenti e senza incorrere in una sanzione per violazione del Codice civile. 

Quindi ogni inquilino o proprietario dello stabile ha pieno accesso ai dati degli altri condomini e alle note interessanti sulla loro condotta (eventuali richiami, morosità e altre problematiche). Per questo motivo è importante che la legge sull’anagrafe condominiale obbligatoria si intrecci con le norme sulla privacy. L’amministratore ha diritto a raccogliere, conservare e diffondere (ai condomini o alle autorità che ne fanno eventuale richiesta) solamente i dati necessari alla compilazione della scheda di anagrafe condominiale. Ogni altro dato sensibile è protetto dal diritto alla privacy e normato dalle relative leggi. 

La lotta all’evasione fiscale e non solo

Ma perché è stato considerato necessario stabilire l’obbligo di compilazione della scheda anagrafe condominiale? I motivi sono diversi e quello principale è la lotta all’evasione fiscale. Si legge nell'art. 3 d.lgs n. 23/2011 che "per assicurare il contrasto dell'evasione fiscale nel settore delle locazioni abitative [...] sono attribuite ai comuni, in relazione ai contratti di locazione, funzioni di monitoraggio anche previo utilizzo di quanto previsto dall'articolo 1130, primo comma, numero 6, del Codice civile in materia di registro di anagrafe condominiale e conseguenti annotazioni delle locazioni esistenti in ambito di edifici condominiali".

Insomma, il Comune di pertinenza del condominio ha la possibilità di verificare il registro di anagrafe condominiale per questioni di controllo sulla correttezza delle informazioni fornite dai cittadini in fase di dichiarazione dei redditi. L’accesso a tali documenti scoraggia i cittadini dal nascondere eventuali immobili di proprietà o redditi derivanti dall’affitto degli stessi, in modo da contrastare efficacemente l’evasione fiscale. Purtroppo una piaga del nostro Paese, l’evasione fiscale va combattuta con tutti i mezzi e la possibilità di consultare l’anagrafe condominiale ai sensi del Codice civile è uno di questi. 

Inoltre si tratta anche di un modo per i condomini di controllare la sicurezza degli impianti, i documenti di certificazione energetica e ogni dettaglio relativo all’edificio in cui vivono in maniera semplice e immediata. Per una sempre maggiore trasparenza si auspica che tutti gli amministratori di condominio prendano sul serio l’obbligo dell’anagrafe condominiale e del costante aggiornamento dei registri. 

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