Calcolo superficie commerciale, 5 cose che devi sapere

Come calcolare la superficie commerciale di un immobile? Prima di tutto ti spiegheremo cosa si intende per calcolo della superficie commerciale, poi ti daremo 5 consigli.

Conoscere la superficie commerciale di un immobile tramite calcolo permette di determinare il suo valore in fase di acquisto o di vendita. Per questo è importante conoscere tutti i dettagli di questa definizione per poter trarre il massimo vantaggio dal mercato immobiliare. Quando stai per acquistare o vendere un fabbricato, puoi chiedere il calcolo della superficie commerciale all’agenzia a cui ti sei rivolto, ma è bene che tu sappia comunque interpretare i vari elementi.

La superficie commerciale è un particolare tipo di misurazione della superficie complessiva degli immobili utilizzato, assieme ad altri criteri, per la determinazione del loro valore venale (prezzo di vendita o quotazione). Ecco 5 cose che devi sapere su questo particolare calcolo.

1. Vani principali e vani accessori diretti

Nel calcolo della superficie commerciale, vanno considerati quelli che vengono definiti vani principali e vani accessori. Come si distingue tra i due? I vani principali sono gli spazi di maggior uso all'interno di un fabbricato. Per un immobile residenziale si parlerà di zona giorno, cucina, camere, mentre in un negozio il vano principale è la zona espositiva.

I vani accessori, altrettanto importanti per il calcolo della superficie commerciale, e sono i servizi presenti all’interno dell’immobile (vani accessori diretti) o nelle sue vicinanze (vani accessori indiretti o pertinenze). I primi sono, nel caso degli immobili residenziali, bagni, corridoi, ripostigli oppure magazzini e depositi nel caso dei negozi. Va ricordato che i vani accessori diretti devono essere interni all’immobile e accessibili da un vano principale.

2. Vani accessori indiretti o pertinenze

Si chiamano così gli elementi dell’immobile che sono nelle sue vicinanze ma non accessibili dall’interno. Per esempio i garage posizionati nel piano sotterraneo di un edificio e accessibili solo dall’esterno; i magazzini; i depositi; le dependance.

La presenza di pertinenze aumenta il valore di una casa o di un fabbricato, poiché queste rientrano nel calcolo della superficie commerciale. Sono pertinenze di servizio le cantine, le soffitte, i box e i garage, i posti auto coperti e scoperti. Balconi, terrazze, cortili e giardini rientrano invece nelle pertinenze ornamentali.

3. Come si calcola la superficie commerciale: i muri

Secondo i dettami dell’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) ci sono dei modi specifici per effettuare il calcolo della superficie commerciale in Agenzia delle Entrate. I muri sono un elemento importante di questo calcolo, e vanno considerati come segue.

I muri interni e perimetrali entrano per intero nel computo fino a uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in condivisione (per esempio in un condominio o in una villetta a schiera) vanno calcolati al 50% per un massimo di 25 cm di spessore.

4. Le superfici che rientrano nel calcolo

Gli elementi verticali come le scale vengono sommate al calcolo della superficie commerciale in base alla loro proiezione orizzontale. Ciò non comprende gli elementi verticali comuni come le scale condominiali, i pianerottoli e i ballatoi comuni.

Lo stesso vale per abitazioni o pertinenze di condomini come giardini, corridoi, spazi condominiali condivisi. Anche il vano dell’ascensore, qualora fosse all’interno della superficie, viene escluso dal calcolo.

5. La superficie commerciale si calcola arrotondando al metro quadro

Il calcolo della superficie commerciale deve dare per risultato un numero arrotondato al metro quadro, privo di virgole. Per esempio, se la superficie commerciale calcolata è pari a 89,56 mq il risultato finale sarà pari a 90 mq, mentre un valore di 89,42 mq viene arrotondato a 89 mq.

Per questo in fase di compravendita si parla della dimensione dell’immobile in metri quadri. Un calcolo più preciso, che comprenda anche centrimetri e perfino millimetri, è possibile richiedendo una planimetria del fabbricato.

Superficie commerciale, un calcolo esemplificativo

Mettiamo che tu voglia sapere come calcolare la superficie commerciale di un appartamento che vuoi mettere in vendita. Dovrai sommare:

la superficie dei vani principali e dei vani accessori diretti;
la superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unita' immobiliare, calcolata nella misura del 30%, fino a metri quadrati 25, e del 10% per la quota eccedente, se le pertinenze sono comunicanti con i vani principali e con quelli ad accesso diretto; nella misura del 15%, fino a metri quadrati 25, e del 5% per la quota eccedente, se non comunicanti;
la superficie delle pertinenze al 50% se comunicanti con i vani principali; al 25% se non comunicanti;
la superficie delle pertinenze di ornamento (giardini, cortili, aree scoperte) al 10% fino al limite costituito dalla somma di vani principali e vani accessori diretti; al 2% per le superfici che superano tale limite.

La somma di tutte queste superfici, arrotondata al metro quadro come abbiamo già visto, ti darà il preciso calcolo della superficie commerciale dell’appartamento o della porzione di villa. Tale calcolo è leggermente diverso se vuoi vendere non un immobile residenziale ma un negozio o un magazzino o un altro fabbricato a uso commerciale. In questo caso, rivolgiti ancora una volta alle indicazioni dell’OMI che hanno uniformato il calcolo della superficie commerciale per l’Agenzia delle Entrate.