Cambiare destinazione d'uso a un immobile: quando è consentito?

Hai la necessità di cambiare destinazione d’uso a un immobile? Vuoi trasformare il tuo appartamento in un ufficio ma non sai come fare? È possibile seguire la procedura prevista dalla normativa ed effettuare la richiesta al Comune e la variazione al Catasto.

L'espressione cambio di destinazione d'uso - o mutamento destinazione d'uso, variazione destinazione d'uso -, viene utilizzata da un punto di vista urbanistico e catastale per indicare la modifica delle finalità di utilizzo di un'unità immobiliare, per esempio il passaggio da ufficio (uso commerciale) ad abitazione (uso residenziale) o viceversa.

La procedura di cambio destinazione d'uso di un immobile è regolata da normative precise e qualsiasi intervento effettuato al di fuori di esse si configura come un abuso edilizio ed è punito con pesanti sanzioni amministrative.

In questo articolo vediamo insieme cosa occorre sapere prima di procedere a cambiare destinazione d'uso di un immobile di nostra proprietà, in quali casi è possibile effettuare la modifica e che tipo di spese occorre sostenere.

 

Qual è la procedura da seguire per cambiare destinazione d’uso a un immobile?

Quando parliamo di cambio di destinazione d’uso c’è ancora parecchia confusione sulla differenza tra Catasto e urbanistica. Ci spieghiamo meglio: molte persone si rivolgono a noi per chiedere un cambio di destinazione al Catasto senza aver chiesto prima il permesso per autorizzare la pratica urbanistica comunale. Solo in un momento successivo viene, infatti, aggiornata anche la documentazione al Catasto ai fini fiscali.

Quindi:

1. step numero uno urbanistica e richiesta al Comune,
2. step numero due cambio destinazione d’uso al Catasto.

Fatta questa premessa, possiamo approfondire i due passaggi.

Chi non lavora nel settore immobiliare o edilizio potrebbe faticare a districarsi tra le numerose procedure, la comprensione dei termini tecnici e la burocrazia connessi al cambiamento di destinazione di un immobile.

Cerchiamo quindi di fare chiarezza per darti l’opportunità di comprendere come fare un cambio di destinazione d'uso e partiamo dalla differenza tra la procedura urbanistica e la richiesta al Catasto.

 

Il cambio destinazione urbanistica

Il primo passaggio da effettuare – dopo aver individuato se il cambio di destinazione urbanistica comporti o meno il cambio di categoria funzionale (lo spieghiamo nel dettaglio fra poco) -, è la redazione di una pratica urbanistica, per esempio: CILA, SCIA o permesso di costruire per cambio di destinazione urbanistica.

Puoi richiedere la pratica presso il Comune di competenza territoriale per autorizzare gli interventi necessari a livello urbanistico e dedicati alla nuova finalità di utilizzo che assumerà l’immobile.

La normativa vigente ha individuato sette diverse categorie funzionali di immobili per le quali è possibile richiedere i cambi di destinazione d’uso. Le elenchiamo di seguito per praticità.

 

Cambio d'uso immobile

Residenziale: immobili adibiti ad abitazione, studi professionali e affittacamere.

Industriale: industrie, botteghe artigiane, laboratori di riparazione, imprese edili.

Commerciale al dettaglio: negozi, piccola e grande distribuzione, negozi all'ingrosso, mercati, ristoranti e bar.

Turistico/ricettive: alberghi, campeggi, residence, ostelli e via discorrendo.

Servizi: banche, centri di ricerca, studi professionali, fiere, uffici privati.

Deposito: magazzini e locali di deposito merci.

Agricole: aziende agricole, zootecniche, colture, aziende florovivaistiche.

Una nota importante: le categorie funzionali non corrispondono alle categorie catastali indicate in visura, si tratta di due classificazioni differenti.

 

Che differenza c’è tra il cambio di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante e quello non rilevante?

Quando chiediamo di modificare le finalità di utilizzo iniziali di un immobile e il passaggio a una categoria funzionale differente, parliamo di cambio di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante.

Un caso frequente è il passaggio da categoria commerciale a residenziale, per esempio quando devi trasformare un ufficio in un appartamento.

Per completezza, riportiamo la definizione data dall’articolo 23-ter Testo unico edilizia (cambio destinazione d'uso immobile).

“Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sottoelencate:

a) residenziale;

a-bis) turistico-ricettiva;

b) produttiva e direzionale;

c) commerciale;

d) rurale”.

In tutti i casi in cui effettuiamo un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante dobbiamo ottenere la relativa autorizzazione dal Comune di competenza attraverso l’approvazione di un titolo edilizio.  

Se l’intervento non comporta un cambio di categoria funzionale - ad esempio quando l’immobile è residenziale e resta tale -, parliamo di cambio di destinazione d'uso non rilevante e non è necessaria l’approvazione di un titolo edilizio da parte del comune a meno che richieda l’esecuzione di opere murarie o impiantistiche.

 

Il cambio destinazione immobile al Catasto

Ottenuto il titolo edilizio da parte del Comune è necessario comunicare il cambio di destinazione d’uso all’Agenzia delle Entrate attraverso una pratica di variazione catastale DOCFA con la quale depositiamo la planimetria catastale aggiornata e modifichiamo i dati di categoria, classe e rendita necessari all’aggiornamento dell’unità immobiliare ai fini fiscali.

 

Quando è possibile cambiare la destinazione d’uso di un immobile?

Il cambio di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante comporta il cambio della categoria funzionale di un immobile.

È possibile passare da una categoria all'altra (in gergo, richiedere il cambio destinazione d'uso immobili) solo in presenza di determinati requisiti previsti dalle normative:

• non devono essere presenti limiti impiantistici, ovvero tutti quelli connessi alla realizzazione di scarichi, fognature, canne fumarie,
• è necessario rispettare le prescrizioni dimensionali previste dalle normative,
• i piani urbanistici locali non devono prevedere impedimenti di alcun genere,
• non devono sussistere restrizioni nel regolamento condominiale.

Facciamo un esempio pratico: per effettuare il cambio destinazione d'uso da magazzino ad abitazione è necessario che l'immobile sia compatibile con i requisiti richiesti a un'abitazione e che la modifica sia prevista dal Piano Urbanistico Regionale.

La violazione delle normative vigenti comporta pesanti sanzioni pecuniarie e amministrative.

C’è ancora un ultimo passaggio da compiere: quando il cambio di destinazione d’uso è urbanisticamente rilevante, dopo l’aggiornamento dei dati al Catasto è necessario chiudere l’iter comunale con il deposito del certificato di agibilità.

Si tratta di un documento che garantisce la presenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnici dell’immobile oggetto del cambio di destinazione d’uso (art. 24 del Testo Unico dell’Edilizia DPR 380/2001).

 

Quanto costa cambiare la destinazione d’uso?

Nella determinazione delle spese relative al cambio di destinazione d’uso intervengono numerosi fattori. Il costo complessivo della variazione d’uso è dato dalla somma di varie voci di spesa

Esempi di oneri per cambio destinazione uso immobile.

• Oneri di urbanizzazione: sono da corrispondere al Comune e servono a coprire una quota delle spese versate dall’amministrazione comunale per la realizzazione delle infrastrutture (strade, fognature, parcheggi). In base alla destinazione d’uso di un immobile, cambia il suo carico urbanistico.
• Costo delle opere di ristrutturazione necessarie per effettuare le modifiche strutturali degli immobili e renderli consoni alla nuova funzione (cambio di destinazione d'uso con opere).

• Parcelle dei professionisti (ingegneri, geometri, architetti) incaricati, per esempio, di espletare le pratiche urbanistiche e le pratiche catastali, predisporre gli elaborati grafici le certificazioni energetiche.

 

Chi si occupa del cambio di destinazione d'uso?

Sono due le tipologie di pratiche da espletare per cambiare la destinazione d’uso di un immobile, a prescindere dal fatto che queste prevedano opere urbanisticamente rilevanti o siano senza opere: le pratiche urbanistiche e le pratiche catastali.  

Il cambio di destinazione d’uso a livello urbanistico e catastale è un intervento che deve essere gestito da un professionista: i privati cittadini non possono realizzarlo in autonomia, sia per i titoli abilitativi necessari allo svolgimento delle pratiche, sia per la complessità degli interventi.

Per agevolare le richieste di cambio di destinazione d’uso di un immobile e supportare le persone nell’espletamento delle pratiche, in Catasto Semplice gestiamo tre macro-casistiche:

• ci affianchiamo ai professionisti del settore che hanno già predisposto la pratica edilizia ma non sono in grado di effettuare anche la pratica catastale,
• supportiamo i privati che hanno richiesto la pratica edilizia a un professionista e devono registrare il cambio destinazione d’uso al Catasto,
• nelle aree territoriali coperte dai nostri tecnici ci occupiamo della gestione completa della pratica, sia urbanistica che catastale.

Per sapere quali sono i Comuni italiani nei quali siamo presenti con i nostri collaboratori, CONTATTACI

La collaborazione con le agenzie territoriali di tutta Italia e la conoscenza delle specifiche richieste di ogni area ci permette di ottenere l’approvazione della pratica catastale senza intoppi.

 

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