Come vendere casa se la planimetria catastale non corrisponde allo stato di fatto

Capita spesso, più volte di quanto tu possa immaginare, che la planimetria catastale di un immobile non rispecchi la disposizione reale degli ambienti. E questo aspetto diventa un problema se dobbiamo effettuare una compravendita, richiedere un mutuo o avviare una ristrutturazione edilizia.

Quando si dice che la planimetria catastale non è conforme allo stato di fatto? Parliamo di planimetria catastale non conforme alla realtà quando la planimetria catastale depositata presso l’Agenzia delle Entrate non corrisponde allo stato di fatto dell’immobile.

La maggior parte delle non conformità si riscontrano per planimetrie catastali antecedenti l’anno 2010 (anno di entrata in vigore della legge n. 122 del 30 Luglio 2010), ovvero prima dell’entrata in vigore dell’obbligo di conformità catastale da parte dei notai.

Le cause della difformità catastale possono essere diverse, tra queste ricordiamo: 

• la non conformità nel caso della planimetria catastale originaria, ovvero la prima depositata in catasto (planimetria catastale d’impianto) che potrebbe risultare incompleta oppure contenere degli errori;
• la planimetria catastale non conforme come conseguenza di lavori di ristrutturazione edilizia o modifiche che non sono state riportate in planimetria. In pratica un mancato aggiornamento;
• la planimetria catastale è difforme in caso di lavori effettuati in maniera abusiva.

A prescindere dalle cause è fondamentale verificare la conformità della planimetria catastale rispetto allo stato di fatto dei luoghi e, laddove possibile, regolarizzarla mediante una pratica Docfa di richiesta di variazione catastale. 

Planimetria catastale, cos’è e quando è difforme?

Prima di vedere come vendere o acquistare casa se la planimetria catastale è difforme allo stato di fatto, facciamo un ripasso sulle definizioni di planimetria catastale, conformità catastale e conformità urbanistica.

La planimetria catastale è la rappresentazione grafica, di solito in scala 1:200, di un’unità immobiliare e riporta la disposizione interna dei locali con la loro identificazione di utilizzo, i serramenti, i balconi, i pannelli fotovoltaici (se presenti), i vani e le parti comuni (per esempio: vano scala, locale caldaia, corridoi).

Trovi un approfondimento dettagliato in questa guida:
Tutto quello che devi sapere sulla Planimetria Catastale

La conformità catastale: per definirla facciamo riferimento alla legge n. 122 del 30 Luglio 2010 che si articola su quattro punti.

1. L’indicazione in atto degli estremi degli identificativi catastali dei fabbricati interessati dalla normativa, così come sono riportati al Catasto Fabbricati.
2. La menzione in atto dell’avvenuto deposito presso il Catasto Fabbricati della planimetria dei fabbricati oggetto del negozio.
3. La dichiarazione resa in atto dagli intestatari circa la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
4. L’allineamento soggettivo tra l’intestazione catastale e le risultanze dei Registri Immobiliari.

In questo articolo ci occuperemo del punto 3 in riferimento alla sola corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e la planimetria catastale.

La conformità urbanistica: è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e l’ultimo progetto edilizio presentato in Comune; puoi verificarla presso il Comune dove è sito l’immobile con una pratica che si chiama “accesso agli atti”.

Come fare a vendere una casa se la planimetria catastale è difforme?

Per legge un immobile con planimetria catastale non conforme allo stato di fatto non può essere oggetto di compravendita. È possibile vendere casa solo se si interviene sanando la non conformità ed è quindi necessario agire prima del rogito.

Vediamo quali sono i casi in cui è necessario rimuovere le difformità per non incorrere, a causa della planimetria catastale non conforme, nella condizione di non poter effettuare la compravendita.

Planimetria catastale non conforme: le difformità

La planimetria catastale non conforme può presentare diverse tipologie di difformità. 

Difformità lievi: comprendono le differenze di entità lieve che non hanno conseguenze sulla disposizione interna dell’immobile o il cambio di destinazione d’uso e non comportano modifiche del numero dei vani o un aumento della superficie calpestabile. Un esempio può essere lo spostamento dell’apertura di una porta, lungo la stessa parete. Si tratta più che altro di incongruenze grafiche.
In pratica si considerano difformità lievi - tali da non necessitare un aggiornamento della planimetria catastale - tutte le modifiche che non incidono sulla rendita catastale dell’unità immobiliare. 

Questo aspetto rimane un tema controverso a livello legislativo e il notaio che deve rogitare potrebbe comunque richiedere l’aggiornamento della planimetria catastale. Siamo allineati a questo pensiero perché il costo e la tempistica di approvazione della pratica catastale sono irrilevanti se paragonate alle conseguenze di un atto sospeso dove la parte acquirente, preoccupata dalle problematiche insorte,  potrebbe rescindere dal compromesso.

Difformità rilevanti: comprendono le differenze che hanno conseguenze sulla disposizione interna dei vani dell’immobile, della classe, della rendita catastale. Per esempio, un appartamento completamente ristrutturato nel quale il proprietario ha variato la disposizione degli spazi interni e realizzato due bagni al posto di uno. In questi casi, a lavori conclusi, è necessario richiedere la variazione della planimetria catastale e presentare quella nuova. 

Per sanare le difformità  è necessario rivolgersi a un tecnico professionista che si occupa dell'aggiornamento della planimetria catastale in base allo stato reale dell’immobile e della redazione e presentazione della pratica Docfa tramite il portale Sister dell'Agenzia delle Entrate.

Se la pratica viene approvata, l’aggiornamento della planimetria catastale è immediato e il nuovo grafico già disponibile online.

Come regolarizzare una planimetria catastale non conforme

Per regolarizzare una planimetria catastale non conforme è necessario presentare una pratica Docfa di variazione catastale all’Agenzia delle Entrate, specificando la tipologia dell’intervento (diversa distribuzione degli spazi interni, frazionamento, fusione).

La variazione catastale è un procedimento che prevede la presentazione di una nuova planimetria catastale, aggiornata e conforme allo stato di fatto dell’immobile.

Chi può realizzare una nuova planimetria catastale?

Se la planimetria catastale dell’immobile che devi vendere non è corretta, puoi rivolgerti a un professionista del settore - di solito geometra, architetto, ingegnere - che, dopo aver appurato la tipologia dell’intervento, procede alla stesura della pratica.

L’Agenzia delle Entrate ha messo a disposizione una procedura telematica per aggiornare le planimetrie catastali non conformi allo stato di fatto attraverso il sistema DOCFA.

Il privato cittadino non può procedere in autonomia alla regolarizzazione della planimetria catastale: solo i tecnici possono farlo accedendo al portale Sister.

Planimetria catastale non conforme sanzioni da pagare

Nel caso in cui la planimetria catastale depositata in Catasto non coincida con lo stato di fatto dei luoghi, ovvero lo stato attuale dell’immobile, il proprietario deve presentare una denuncia di variazione, pagare i tributi e sanare anche le eventuali sanzioni previste dalla legge.

Ricordiamo qui, in breve, che per legge il termine di presentazione di una dichiarazione al catasto è fissato a trenta giorni dal quando i fabbricati sono divenuti abitabili e comunque dalla data di fine lavori.

Nel caso in cui si superi questo limite temporale, si è soggetti a sanzioni variabili a seconda dei giorni di ritardo della richiesta. Dopo cinque anni scatta la prescrizione: significa che possiamo regolarizzare la posizione con il ravvedimento operoso.

Quando è obbligatorio richiedere una variazione catastale?

In linea generale ogni volta che si interviene sullo stato di fatto di un immobile sia in seguito a pratiche edilizie che ad altri interventi.

Ecco qualche esempio:

• diversa distribuzione degli spazi interni
• variazione della destinazione d'uso
• variazione mai dichiarata
• frazionamento e fusione
• demolizione parziale
• demolizione totale
• ampliamento
• divisione
• fusione

Oppure quando la planimetria catastale è mancante e non è stata depositata in catasto.

Quanto costa aggiornare una planimetria catastale non conforme?

L’aggiornamento della planimetria catastale ha un costo variabile dovuto alla complessità della pratica e al professionista che la realizza. A questo costo vanno aggiunti i tributi catastali pari a 50,00 € a planimetria.
Per esempio,  se la tua pratica di variazione catastale prevede la presentazione di n.2 planimetrie catastali, il costo dei soli tributi catastali sarà di 100,00 €.

Come regolarizzare una planimetria catastale non conforme con Catasto Semplice

Se hai la necessità di vendere casa e la planimetria catastale non è conforme allo stato di fatto del tuo immobile o se devi chiedere un mutuo ma il perito della banca alla quale ti sei rivolto ha riscontrato delle difformità nella planimetria catastale, richiedi subito un preventivo di variazione catastale. 

Bastano pochi passaggi. Ci occupiamo di richiedere la variazione catastale e presentare la planimetria aggiornata per risolvere la difformità. 

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