Tutto quello che devi sapere sulla Planimetria Catastale

COS'È LA PLANIMETRIA CATASTALE? A COSA SERVE?

Rappresenta il disegno, generalmente in scala 1:200, di un'unità immobiliare (appartamento, ufficio, negozio, laboratorio, deposito, box, magazzino, ecc...). Il grafico rappresenta il perimetro dell'unità immobiliare, le suddivisioni interne (vani), le eventuali pertinenze esclusive (giardino, cantina. ecc.), le parti comuni, l’indicazione delle coerenze (unità immobiliari confinanti, affacci, ecc...) e l'orientamento rispetto al Nord.
Serve, obbligatoriamente, nei seguenti casi:

per la compravendita di un immobile
per la stipula di un mutuo per la casa
per la stipula di un contratto d’affitto
per la presentazione di pratiche e certificazioni edilizie

A CHI, DOVE E COME RICHIEDERE LA PLANIMETRIA CATASTALE?

La consultazione dei dati catastali e ipotecari archiviati nella banca dati online dell'Agenzia delle Entrate, tra cui appunto la Planimetria Catastale, può essere richiesta presso gli uffici abilitati o online.
Servizi allo sportello:

uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate
sportelli catastali decentrati dell’Agenzia delle Entrate
sportello Amico di Poste Italiane
sportello catastale del Comune di appartenenza

servizi online:

servizi telematici Entratel/Fisconline dell'Agenzia delle Entrate
servizio Certitel Catasto Web di Poste Italiane

Consigliamo vivamente di leggere la nostra guida Visure Catastali Gratis, per avere una panoramica completa di quale documentazione catastale sia possibile prelevare gratuitamente e verificare i vantaggi di utilizzare un servizio online come il nostro, rispetto a quelli indicati.

Per richiedere la Planimetria Catastale di un immobile, sono indispensabili i seguenti dati catastali:

Comune
foglio
particella
subalterno

Inoltre, per la legge sulla privacy, è obbligatorio:

compilare la delega per richiedere la planimetria catastale
allegare un documento d'identità in corso di validità del sottoscrittore la delega

QUANTO COSTA LA PLANIMETRIA CATASTALE?

Il costo del servizio è chiaramente indicato sulla pagina del servizio (box: riepilogo costi). Solo a determinate condizioni può essere richiesta gratuitamente.

QUANDO RICHIEDERE LA PLANIMETRIA CATASTALE?

E' obbligatorio procurarsi una Planimetria Catastale nei seguenti casi:

per la compravendita di un immobile
per la stipula di un mutuo per la casa
per la stipula di un contratto d’affitto
per la presentazione di pratiche e certificazioni edilizie

Ricordiamo che il D.L. 78/2010 impone ai venditori, in sede di rogito, di dichiarare la corrispondenza tra stato di fatto e la planimetria catastale, al fine di consentire la vendita e l'acquisto di un immobile. Ed è proprio per questo motivo che deve essere sempre aggiornata con tutte le nuove modifiche che vengono fatte all'unità immobiliare.

Consigliamo vivamente di leggere la nostra guida "Tutto quello che devi sapere sulla Difformità Catastale" per capire come arrivare preparati alla vendita e l'acquisto di un immobile.

SI PUO' RICHIEDERE LA PLANIMETRIA CATASTALE ONLINE?

La Planimetria Catastale, come del resto tutti i documenti del Catasto, è disponibile nella banca dati online dell'Agenzia delle Entrate che può essere consultata sia allo sportello tramite operatore che online come il servizio offerto da Catastosemplice.it

CHE INFORMAZIONI SONO RIPORTATE SULLA PLANIMETRIA CATASTALE? IN CHE FORMATO SI PUO' RICHIEDERE?

Il grafico relativo all'unità immobiliare riporta anche informazioni, quali:

la destinazione dei locali adibiti a cucina, bagno, lavanderia, sgombero, ripostiglio, cantina e l'indicazione di terrazzi e balconi. Generalmente non vengono indicati locali quali: soggiorno e camera
le altezze dei locali, con l'indicazione dei cambi di altezza tra locali, se presenti e i valori di altezza minima, massima e media nel caso di coperture inclinate (ad esempio un sottotetto)

Si può richiedere nel formato di stampa A4 o A3. Lungo i bordi del foglio viene riportata una cornice blu divisa in segmenti, utile per la scalatura, dato che i segmenti sono distanziati tra loro di 5 centimetri (il riferimento in scala reale, come indicato, è di 10 metri). Suggeriamo di stampare la planimetria catastale senza nessuna scalatura (quindi non con l'opzione di adatta al foglio), dato che si perderebbe il fattore di scala.

COME E' FATTA LA STAMPA DI UNA PLANIMETRIA CATASTALE?

Lungo i margini del foglio sono indicate:

le informazioni relative alla richiesta effettuata in banca dati, ovvero: la data e il protocollo della richiesta e il codice fiscale del richiedente
le informazioni relative all'acquisizione e stampa, ovvero: il totale delle schede richieste, il formato di acquisizione originario e il formato di stampa richiesto (A4 o A3)
le informazioni relative agli identificativi catastali, ovvero: comune, foglio, particella, subalterno
le informazioni toponomastiche, ovvero: indirizzo, piano e se presenti: interno, scala, lotto, edificio

Al centro del foglio si trova il disegno dell'unità immobiliare che, a seconda della data in cui è stata acquisita l'ultima planimetria catastale nella banca dati dell'Agenzia delle Entrate, può avere aspetti differenti, ovvero:

nel caso il disegno corrisponda alla scansione di una vecchia planimetria catastale cartacea, si avrà un immagine che rappresenta un foglio millimetrato con al centro il disegno dell'unità immobiliare eseguito a mano. A seconda della qualità del disegno originario e della scansione, l'immagine potrà essere più o meno leggibile
nel caso il disegno corrisponda ad una planimetria catastale recente, si avrà un'immagine dell'unità immobiliare di qualità, in quanto il grafico è stato realizzato a computer tramite un software di disegno CAD.

Guarda come è fatta una Planimetria Catastale -> Clicca qui per un esempio

COS'È LA PLANIMETRIA CATASTALE RASTERIZZATA?

E' un vecchio modo di dire, ormai caduto in disuso, per intendere la Planimetria Catastale in formato digitale e non cartaceo. Veniva usato anni addietro quando si inizò la procedura di trasferimento in digitale (rasterizzazione, appunto) delle vecchie planimetrie catastali in formato cartaceo.

COME RICHIEDERE UNA PLANIMETRIA CATASTALE PRECEDENTE?

Quando si deposita in Catasto una nuova Planimetria Catastale, questa andrà a sostituire la precedente e diventerà l'unica disponibile ad essere rilasciata. L'unica possibilità di ottenere una Planimetria Catastale "precedente" è quella di farne direttamente richiesta allo sportello del competente ufficio provinciale dell'Agenzia delle Entrate. Le tempistiche per ottenerla e i relativi costi, dipenderanno dalla modalità di ricerca effettuata, se in archivio cartaceo o tramite computer.

CHI PUÒ RICHIEDERE LA PLANIMETRIA CATASTALE?

Gli unici soggetti abilitati a richiedere la Planimetria Catastale di un immobile sono:

l'intestatario o uno degli intestatari dell'immobile, come indicato sulla visura catastale
un rappresentante di una Persona Giuridica intestataria dell'immobile (società, impresa, ecc...) che richiede la planimetria in qualità di amministratore delegato, rappresentante legale, ecc...
una persona delegata dalla proprietà che richiede la planimetria in qualità di: tecnico incaricato, avvocato, amministratore condominiale, agente immobiliare, erede, ecc..

Ricordiamo inoltre che per richiedere la Planimetria Catastale di un immobile i soggetti, come sopra indicato, devono compilare una delega ed allegare un documento d'identità in corso di validità. Chiunque non rientri nelle casistiche indicate, non può richiedere la Planimetria Catastale.

PLANIMETRIA CATASTALE SENZA DELEGA

Va detto chiaramente: non è possibile richiedere la Planimetria Catastale senza delega.
La delega è necessaria in quanto la planimetria catastale è tutelata dalla legge sulla privacy.
Molti servizi online, non curanti delle conseguenze penali in cui possono incorrere, richiedono di spuntare in fase d'ordine la dicitura "dichiaro di essere il proprietario dell'immobile o di essere stato delegato dallo stesso" senza che sia inviata la delega firmata e il relativo documento d'identità in corso di validità.
Questa è una violazione della Legge e può essere punita con multe se non addirittura con la sospensione o chiusura del servizio, in relazione alla gravità delle inadempienze commesse.
Per comodità riportiamo i riferimenti normativi e di legge:

articolo 3.2 del Provvedimento del Direttore dell'Agenzia del Territorio - prot. n.47477 del 16 Settembre 2010
articoli 38,47,76 del D.P.R. n.445 del 28 Dicembre 2000

PLANIMETRIA CATASTALE PERCHÉ SERVE LA DELEGA?

E' la domanda che ci viene fatta più spesso! Perché per ottenere una planimetria catastale è necessario compilare e firmare una delega? E a seguire: "Ma sono il proprietario dell’immobile, serve lo stesso?".
Abbiamo già spiegato su questa pagina chi può richiedere la Planimetria Catastale e perchè non è possibile averla senza la compilazione della delega, manca di spiegare il perchè serve.
Come già detto la planimetria catastale è tutelata dalla legge sulla privacy. Le informazioni che contiene sono infatti di natura sensibile, dato che per ogni unità immobiliare vengono indicati dei dati che potrebbero essere utilizzati da terzi con fini criminosi. Questo spiega, del resto, come mai non sia possibile richiedere le planimetrie catastali di immobili censiti nelle categorie "sensibili" quali: B/3 (prigioni, carceri e riformatori), D/5 (istituti di credito, istituti di cambio e istituti di assicurazione) ed E/5 (fabbricati che possono costituire fortificazioni o loro dipendenze).
Ecco perché la delega deve essere vista come un'importante forma di tutela, dato che rappresenta una duplice misura cautelativa sia per l’intestatario dell’immobile che il fornitore del servizio incaricato di richiederla.
Quindi la delega, fondamentalmente, ci dice che l’intestatario dell’immobile (qualora non sia direttamente lui a farne richiesta) certifica di affidare l’incarico, come delegante, ad un soggetto terzo, il delegato, che avrà il permesso di prelevare la planimetria catastale. Ecco perché assieme alla delega firmata è necessario sempre presentare un documento di identità in corso di validità dell’intestatario. Al delegato che vuole ricevere la planimetria catastale online per conto del delegante è richiesto un documento di identità per l’identificazione e la registrazione dei dati.
E' importante ricordare che qualsiasi ufficio dell’Agenzia dell'Entrate o società di servizi fisica o online che accetta una delega firmata per la richiesta di una planimetria catastale, è sempre tenuta alla verifica delle informazioni fornite e all’osservazione di quanto sopra indicato, per non incorrere nella violazione della legge che può essere punita con multe se non addirittura con la sospensione o chiusura del servizio, in relazione alla gravità delle inadempienze commesse.

PER QUALI IMMOBILI NON È POSSIBILE RICHIEDERE LA PLANIMETRIA CATASTALE?

Per motivi di sicurezza e riservatezza, non è possibile richiedere la Planimetria Catastale per gli immobili nelle seguenti categorie:

B3 (prigioni e riformatori)
D5 (istituti di credito, cambio e assicurazione)
E5 (fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze) zone riservate, come obiettivi sensibili per la sicurezza dello Stato e quelle comunque sottratte alla consultazione

AGGIORNAMENTO, VARIAZIONE E MODIFICA DELLA PLANIMETRIA CATASTALE

Semplificando, ricordiamo che ogni qualvolta vengono apportate delle modifiche all'unità immobiliare, la planimetria catastale deve essere aggiornata allo stato di fatto. E' importante ricordare che qualsiasi modifica apportata all'unità immobiliare deve essere supportata da della documentazione che ne attesti la regolarità urbanistico/edilizia (pratica comunale).

Consigliamo vivamente di leggere la nostra guida "Tutto quello che devi sapere sulla Difformità Catastale" per avere una panoramica completa su quando sia necessario aggiornare, variare o modificare la planimetria catastale.

PLANIMETRIA CATASTALE NON ABBINATA O NON TROVATA

A volte può capitare che come esito della richiesta di una Planimetria Catastale, questa risulti come "non abbinata" o "non trovata". La casistica del mancato abbinamento si verifica quando la Planimetria Catastale è presente nella banca dati dell'Agenzia delle Entrate ma non risulta associata all'unità immobiliare che rappresenta, ovvero risulta associata ad un altro subalterno. Invece, "non trovata" significa che, fatte le opportune verifiche che dimostrino il contrario, la planimetria catastale non è mai stata disegnata e quindi mai depositata in Catasto.

PLANIMETRIA CATASTALE STORICA

La Planimetria Catastale storica non esiste, è semplicemente un modo "sbagliato" per riferirsi ad una planimetria catastale precedente all'ultima depositata e disponibile nella banca dati del Catasto. Ricordiamo che quando si sostituisce, per qualsiasi motivo, una Planimetria Catastale questa diventa l'unica disponibile ad essere rilasciata. L'unica possibilità di ottenere una Planimetria Catastale "superata" è quella di farne direttamente richiesta allo sportello del competente ufficio provinciale dell'Agenzia delle Entrate. Le tempistiche per ottenerla e i relativi costi dipenderanno dalla modalità di ricerca effettuata, se in archivio cartaceo o tramite computer.

PLANIMETRIA CATASTALE AGENZIA ENTRATE

Con questa espressione si fa riferimento alla Planimetria Catastale ufficiale dell'Agenzia delle Entrate.

PLANIMETRIA CATASTALE SISTER

Sister è la piattaforma tecnologica per la consultazione online della banca dati catastale e ipotecaria dell'Agenzia dell'Entrate, con cui richiedere qualsiasi documento ufficiale tra cui, appunto, la Planimetria Catastale. Per essere abilitati alla piattaforma Sister e alla consultazione online delle banche dati, i professionisti e altri soggetti privati, devono sottoscrivere una convenzione ordinaria con l’Agenzia delle Entrate.

PLANIMETRIA CATASTALE D’IMPIANTO

Con questa indicazione si intende il primo grafico depositato in Catasto relativo ad una determinata unità immobiliare. Nell'ipotesi in cui sono state presentate più planimetrie catastali, verrà sempre rilasciata, se disponibile, la prima planimetria catastale depositata. Questo documento non è richiedibile online e l'unico modo per ottenere una Planimetria Catastale d'impianto è di richiederla allo sportello del competente ufficio provinciale dell'Agenzia delle Entrate. Le tempistiche per ottenerla e i relativi costi dipenderanno dalla modalità di ricerca effettuata, se in archivio cartaceo o tramite computer.

PLANIMETRIA CATASTALE GRATIS

Solo a determinate condizioni può essere richiesta gratuitamente.

PLANIMETRIA CATASTALE DIFFORME

Significa che il grafico rappresentato sulla Planimetria Catastale non corrisponde allo stato di fatto dell'unità immobiliare. Data la complessità dell'argomento, ti consigliamo vivamente di leggere o scaricare la nostra guida Tutto quello che devi sapere sulla Difformità Catastale, per comprendere come risolvere questo problema.

PLANIMETRIA CATASTALE DOCFA

Con il termine Docfa (Documenti Catasto Fabbricati) si identifica un software, scaricabile gratuitamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate, ad uso esclusivo di tecnici professionisti abilitati (architetto, ingegnere, dottore agronomo e forestale, geometra, perito edile, perito agrario limitatamente ai fabbricati rurali, agrotecnico).
L'edificazione di nuovi immobili e la variazione di quelli già esistenti, nel caso in cui influisca sul classamento o sulla consistenza dell’unità immobiliare, devono essere dichiarate in catasto tramite la presentazione all’Agenzia delle Entrate di un atto di aggiornamento generato dal software Docfa. In base alla normativa vigente, la presentazione degli atti di aggiornamento al Catasto dei Fabbricati prevede il versamento dei tributi speciali catastali.
La planimetria catastale è parte della documentazione necessaria al software insieme all'inserimento di molte informazioni tecnico-fisiche relative all'immobile che ne permettono l'assegnazione ad una cosiddetta “unità tipo” di riferimento. Questa, su base locale, definisce l’unità immobiliare di comparazione per l’attribuzione della corretta categoria e classe catastale all'immobile oggetto di censimento o variazione.
Si ricorda che la planimetria catastale utilizzata col software Docfa, sarà poi l'unica disponibile nell'archivio dell'Agenzia delle Entrate.

CALCOLO SUPERFICIE DELLA PLANIMETRIA CATASTALE

Calcolare la superficie di un'unità immobiliare partendo dalla planimetria catastale è utile sia per ottenere un dato che magari non si conosce ancora sia per verifica, se si ha il sospetto che i valori di superficie indicati in visura catastale o altri documenti non siano corretti.
Il valore della superficie è un dato che assumerà in futuro sempre più importanza anche in vista della nuova riforma del catasto che prevede una revisione del valore delle rendite catastali. A cambiare sarà il sistema di calcolo per l'attribuzione della rendita non più espresso in vani, come è avvenuto fino ad oggi, ma in metri quadri. Tale cambiamento produrrà quindi un valore dell'immobile più consono e aggiornato al mercato attuale.
Dal 9 Novembre 2015 anche la visura catastale si è aggiornata inserendo il valore di superficie di un'unità immobiliare, ovvero dei metri quadri complessivi e dei metri quadri complessivi escluse le aree scoperte come balconi e terrazzi. Il valore indicato viene utilizzato come parametro di calcolo per la TARI (Tassa Rifiuti).
Anche nell'ambito delle valutazioni patrimoniali è indispensabile il calcolo della superficie. La superficie commerciale, infatti, è uno degli elementi necessari per calcolare il valore di mercato degli immobili e rappresenta un parametro oggettivo a cui attenersi per le valutazioni patrimoniali. La superficie commerciale si ottiene dalla somma delle superfici coperte calpestabili (comprensive dei muri interni ed esterni dell’unità principale), delle superfici scoperte (superfici ponderate ad uso esclusivo di terrazze, balconi, patii e giardini) e delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti). La superficie commerciale è diversa dalla superficie calpestabile che rappresenta l’area all’interno di un immobile o di un edificio, data dalla somma dei singoli vani, misurata lungo il perimetro interno dei muri perimetrali e delle pareti divisorie.
Quindi in base a quanto sopra detto, è evidente che ottenere e verificare il dato di superficie, partendo dalla planimetria catastale, risulta di estrema importanza.

PROBATORIETA' DELLA PLANIMETRIA CATASTALE

E' importante ricordare che la planimetria catastale non è probatoria, cioè quello che viene rappresentato graficamente non è un'autorizzazione e non rappresenta una legittimità urbanistico/edilizia. In questo senso, l'unico documento amministrativo a cui fare riferimento è quello depositato, protocollato ed autorizzato in Comune a seguito di qualsiasi intervento edilizio effettuato sull'unità immobiliare.
Riassumendo si può dire che la regolarità urbanistico/edilizia di un immobile non determina automaticamente la regolarità catastale dello stesso e viceversa. Essendo le regolarizzazioni urbanistico/edilizie, sempre se realizzabili, molto onerose in termini economici, è sicuramente preferibile che un immobile sia regolare in ambito urbanistico/edilizio e difforme nell’ambito catastale piuttosto che il contrario.
E' consigliabile quindi verificare la conformità catastale già in fase di compromesso per evitare ritardi dovuti agli aggiornamenti di eventuali difformità. La conformità catastale deve essere specificamente dichiarata all’interno dell’atto da parte del venditore e la planimetria catastale va allegata al rogito.

CHE DIFFERENZA C'E' TRA PLANIMETRIA, SCHEDA E PIANTA CATASTALE?

Non c'è nessuna differenza dato che sono tre modi diversi di intendere la stessa cosa.

PLANIMETRIA CATASTALE CON STRISCIATA LATERALE

Quando molti anni fa le planimetrie catastali venivano ancora disegnate a mano su formato cartaceo, le si presentava in Catasto per essere protocollate all'interno di una busta di carta che aveva lungo il fianco destro una striscia di carta che veniva strappata e lasciata come ricevuta di protocollazione. Questa strisciata laterale riportava i dati catastali (Comune, sezione, foglio, particella, subalterno) dell'unità immobiliare cui la planimetria faceva riferimento e i dati di protocollo, giorno e numero.

Riferimenti: il materiale di questa guida è frutto della nostra esperienza. Essendo un argomento largamente trattato si potranno trovare passaggi "simili" in altri articoli, anche se il nostro obbiettivo è quello di creare un contenuto il più originale possibile.