Frazionamento immobile: tutto quel che bisogna sapere

"Frazionamento immobile" è un termine tecnico utilizzato in ambito catastale e urbanistico per indicare la divisione di un'unità immobiliare in due o più unità distinte. Si contrappone all'accorpamento che, all'inverso, consiste nell'unione di entità distinte per crearne una più grande.

Il frazionamento immobile, nello specifico il frazionamento di un appartamento, è tra le modifiche maggiormente richieste in ambito di edilizia privata. La suddivisione di un appartamento in due unità abitative più piccole presenta numerosi vantaggi dal punto di vista economico in caso di affitto o di vendita. I due o più immobili, infatti, aumenteranno di valore.

Il frazionamento immobile è la soluzione ideale anche se si vogliono abbattere le spese di gestione inevitabilmente alte in caso di immobili di ampie dimensioni.

Bisogna sapere però che il frazionamento immobiliare ha delle regole specifiche ed è normato da precise leggi, la cui violazione può comportare pesanti sanzioni amministrative e pecuniarie.

Vediamo, allora, in caso di frazionamento immobile, procedura e autorizzazioni necessarie per non incappare in multe e sanzioni.

FRAZIONAMENTO URBANISTICO E FRAZIONAMENTO CATASTALE: DIFFERENZE

Prima di entrare nel dettaglio e spiegare l'iter da seguire in caso di frazionamento di un appartamento o di una qualsiasi altra tipologia di unità immobiliare, apriamo una parentesi sulla differenza tra frazionamento catastale e frazionamento urbanistico: due concetti strettamente legati a quello di conformità.

In sintesi, il frazionamento catastale consiste nella registrazione - presso gli uffici del Catasto - della suddivisione di un'unità immobiliare in due o più parti indipendenti e nell'assegnazione sulla mappa catastale di un nuovo subalterno per ciascuna nuova entità.
Il frazionamento urbanistico, invece, è relativo agli interventi edilizi effettivamente eseguiti per il frazionamento dell'immobile e che vanno a modificare la pianta originaria depositata in Comune.

È necessario comunicare prontamente al Comune e al Catasto qualsiasi modifica apportata alla planimetria di un immobile al fine di ottenere i relativi certificati di conformità urbanistica e catastale, certificati che sono fondamentali per attestare la corrispondenza tra mappe urbanistiche e catastali e stato reale dell'immobile.

FRAZIONAMENTO IMMOBILE: PROCEDURA E CONSIGLI PRATICI

L'iter procedurale per il frazionamento di un appartamento, di una villetta o più in generale di un'unità immobiliare, prevede una serie di passaggi obbligati secondo quanto prescritto dalla normative vigenti.

Diciamo subito che questo tipo di intervento ricade nell'ambito dell'edilizia libera ed è quindi regolato dal regolamento edilizio del Comune di competenza che è l'unico ente deputato ad autorizzare i lavori.

Per effettuare un frazionamento urbanistico è necessario avvalersi di un tecnico incaricato della direzione dei lavori. In linea di massima, però, l'iter per la divisione di un'unità immobiliare prevede i seguenti passaggi:

Comunicazione al Comune di competenza attraverso la presentazione di una "Comunicazione di inizio lavori asseverata" (CILA) che deve essere presentata da un tecnico abilitato (architetto o geometra). In caso di cambio di destinazione d'uso o interventi strutturali su solai e/o muri portanti è richiesta, invece, la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Come vedremo in seguito, non è necessario richiedere il "permesso a costruire".
Aggiornamento planimetrie al Catasto (o aggiornamento catastale). La legge prevede l'obbligo di comunicare prontamente al Catasto qualsiasi modifica nelle planimetrie di un immobile. La perfetta corrispondenza tra planimetria reale e quanto accertato nelle mappe catastali è condizione imprescindibile per acquistare o vendere un immobile.
Avvio delle opere edilizie necessarie per il frazionamento immobiliare.
Presentazione del certificato di collaudo a conclusione dei lavori.

La mancata comunicazione dell'inizio dei lavori al Comune o della variazione catastale all'Agenzia delle Entrate comporta pesanti sanzioni pecuniarie e amministrative.

Frazionamento unità immobiliare senza opere edilizie

Tuttavia, può capitare di dover effettuare un frazionamento immobile senza avere necessità di eseguire interventi edilizi. Ad esempio, è il caso di cantine o pertinenze dell'immobile principale accatastate con un unico subalterno. In questo caso la suddivisione che occorre operare è esclusivamente a livello di mappe catastali dal momento che le unità immobiliari sono già divise, e bisogna quindi richiedere al Catasto l'assegnazione di due subalterni differenti così da poter disporre delle due unità in maniera aspetta. La legge prevede comunque la presentazione di una CILA anche in caso di frazionamento unità immobiliare senza opere edilizie.

QUANDO È POSSIBILE EFFETTUARE UN FRAZIONAMENTO CATASTALE SENZA AUTORIZZAZIONE COMUNALE?

Riguardo ai permessi necessari per operare la suddivisione di un immobile la situazione non è chiarissima, o almeno non lo era fino a qualche mese fa quando è intervenuta la Corte di Cassazione a fare un po' di chiarezza.

Una recente sentenza dell'aprile 2019, infatti, ha chiarito i casi in cui è possibile effettuare un frazionamento catastale senza autorizzazione comunale o meglio, senza dover richiedere un "permesso a costruire". Secondo i giudici della Corte Suprema, infatti, il frazionamento catastale non è tra i casi di ristrutturazione edilizia pesante e come tale è sufficiente la presentazione della CILA (se i lavori non prevedono interventi strutturali) o della SCIA.

REQUISITI DI FRAZIONAMENTO DI UN IMMOBILE

Prima di procedere al frazionamento dell’appartamento, è bene assicurarsi di rispettare tutti i requisiti richiesti secondo norma di legge. Questi riguardano soprattutto la situazione igienico-sanitaria, ovvero il riferimento a canne fumarie e/o tubazioni di scarico, che vanno messi a norma dall’architetto o dal geometra responsabile.
Per gli immobili che si trovano all’interno di condomini, le norme presenti sul Regolamento di Condominio vanno controllate prima di procedere a qualsiasi lavoro, compreso il frazionamento.

QUANTO COSTA FRAZIONARE UN IMMOBILE?

Quando ci si appresta ad effettuare i lavori per un frazionamento immobile, bisogna tener conto dei possibili costi, ovvero:

gli oneri di urbanizzazione, pari a circa 500 euro ogni 10 metri quadrati;
l’allaccio delle nuove utenze (acqua, luce e gas) che, come abbiamo detto, vanno messe a norma;
gli attestati di prestazione energetica dei nuovi immobili così formati.

A questi vanno poi aggiunti i costi dei lavori veri e propri, sia per quanto riguarda i materiali sia per la manodopera, che ovviamente dipendono dall’entità della modifica da apportare. Il consiglio in questi casi è sempre quello di affidarsi a professionisti e acquistare materiali di qualità: quando si tratta di edilizia, spendere un po’ di più permette di non trovarsi nei guai qualche anno dopo.

COME SANARE UN FRAZIONAMENTO ABUSIVO?

Si parla di "frazionamento abusivo" quando la suddivisione dell'unità immobiliare viene effettuata senza effettuare le relative comunicazioni al Comune e/o al Catasto. In questi casi si parla di immobile non conforme e si configura il reato di abuso edilizio, un reato punito con una sanzione amministrativa e pecuniaria.

Solitamente, soprattutto in caso di immobili datati, il frazionamento risulta dalle mappe catastali con una corrispondenza tra planimetria reale e catastale, ma non al Comune di competenza territoriale. In casi del genere, per sanare un frazionamento abusivo è necessario presentare al comune una CILA e/o SCIA in sanatoria e pagare la relativa sanzione amministrativa.

In conclusione, realizzare il frazionamento di un immobile può comportare numerosi vantaggi, ma è fondamentale affidarsi a professionisti esperti per la conduzione dei lavori e seguire tutte le norme per l’eventuale accatastamento, in modo da scongiurare il rischio di eventuali abusi edilizi